科技巨头四处拿地买楼
科技公司曾经以“轻资产”为荣，现在却开始密集拿地、买楼。
抖音在北京和武汉连续拿地，京东在杭州和北京建设区域总部，拼多多买下雄安和上海的办公楼，智谱、德明利也分别购置总部物业或研发用地。参与者从成熟互联网平台延伸到AI和硬科技企业，用途则包括总部、研发基地、数据中心和后台运营中心。
我认为，这不是科技公司突然转行做房地产，而是企业、地方政府和商业地产市场的关系正在发生变化。
从租赁办公转向长期自用
过去，互联网公司的高增长伴随着组织规模和办公地点的快速变化，租赁比持有更灵活，也更符合轻资产逻辑。
如今，一批平台企业已经进入成熟期，现金储备充足，购买办公物业不再是足以影响经营安全的资本开支。拼多多截至2026年6月底账面现金余额为2061亿元，买楼既能满足办公需要，也能把部分沉淀资金转换为长期资产。
与此同时，房地产市场深度调整，核心城市优质物业供应增加，估值相对较低。企业此时买入，可以减少退租和搬迁风险，也能锁定未来几十年的使用成本。
这种变化已经反映在交易结构中。上海大宗交易里，自用型买家的成交占比从2025年的26%上升到2026年上半年的50%；同期办公楼大宗交易中，超过六成具有自用属性。
大宗物业市场过去主要由投资者定价，现在越来越多地由真正需要使用空间的企业接盘。
不同企业买的是不同能力
企业拿地还是买楼，取决于它需要什么。
需要长期建设产业基地、研发中心和大型总部的企业，更愿意进入一级市场拿地。希望尽快投入使用的企业，则会直接购买成熟物业。
AI和硬科技企业的需求尤其特殊。电力、机房、承重和冷却条件往往需要定制，研发场地也难以像普通办公室那样随时替换。对这类企业来说，不动产不只是办公空间，而是生产基础设施。
因此，科技企业的重资产化并不等于低效率。关键要看买入的资产能否支撑长期业务，以及企业是否有足够稳定的现金流承担建设和持有成本。
地方政府卖的不是普通土地
科技企业获得的产业用地通常价格较低，但附带严格条件。
这些条件包括长期自持、不得分割转让、限定产业方向，以及明确的营收、产值、税收和就业承诺。京东杭州项目被要求达到总部企业标准，并连续五年进入《财富》世界500强；德明利深圳项目承诺在2026年至2030年实现累计产值不低于400亿元、税收超过13.5亿元，并形成2500个就业岗位。
只看成交价格，这些是土地交易。看完整合同，它们更像地方政府与企业签订的长期产业协议。
地方政府提供价格较低、位置合适的土地，企业则承诺把总部、团队、产值和税收留在当地。土地出让金不再是唯一目标，未来持续产生的税源变得更重要。
这也是土地财政变化的一种表现。过去强调一次性卖地收入，现在更看重单位面积产值和长期财政贡献。城市之间在争夺企业，同一城市的不同区域也在争夺税源。
企业与地方政府都在下注未来
这类交易的核心不是优惠，而是绑定。
企业一旦拿地自建，就要承担设计、报建、施工和运营的漫长周期，还要兑现达产时间、收入和税收指标。地方政府则要判断企业的业务能否持续增长，承诺能否真正落地。
风险在于，科技企业普遍不擅长开发和运营产业载体。即使企业成为土地和物业的持有者，具体建设工作仍可能交给房企，房企的角色也会从开发销售转向代建和运营。
个别企业在盈利承压时仍承诺巨额项目投资，也说明产业用地并非低成本福利。土地价格只是显性成本，长期经营指标和履约责任才是更重的部分。
“轻资产”正在被重新定义
科技企业买楼，并不意味着所有公司都应该持有不动产。租赁仍然适合规模变化快、业务尚未稳定的企业，自建则适合需求明确、使用周期长、现金流充足的公司。
真正的变化是，“轻”不再等于什么都不拥有，而是把资本放在最能支持长期竞争力的地方。
当办公楼只是通用空间时，租赁更有效率；当总部、研发基地和数据中心成为组织稳定、技术研发和数据运营的一部分时，自有物业就可能从沉重资产变成战略基础设施。
科技巨头四处拿地买楼，表面上是商业地产市场出现了一批新买家，背后则是三种转变同时发生：科技企业从高速扩张走向长期经营，地方政府从依赖卖地转向经营税源，房地产市场从投资者主导逐步转向使用者定价。